【CRIC研究】2019年成都房地产市场总结及预判
用梦想照亮未来，用毅力穿越周期
克而瑞四川《2019年成都房地产市场总结及预判》
正式出炉啦！
城市基本面
GDP总量再度冲高
增速跃居重点城市第一
◆城市经济◆
据统计局数据显示，2019年前三季度成都GDP总值12047亿元，排名全国第8位，实际增速8.1%。
在全国经济换挡下行的同时，成都GDP增长势头稳定，增速跑赢武汉、深圳，跃居第1；前三季度GDP总量持续位列西部第2，全国第8，相对企稳；整体来看，成都经济发展势头良好，GDP总量有望于年底突破1.6万亿大关。
2018年人均GDP9.4万元，高出全国2.94万元，但与同等级城的差距仍然较大。
高新区GDP总量稳居首位
金牛区势头迅猛
◆城市经济◆
据统计局数据显示，2018年高新区GDP总量第1，天府新区GDP增速第1，高新区人均GDP第1。
其中，从总量上来看，高新区连续4年位居榜首，且与第二名龙泉驿区差距逐渐拉大；从GDP增速来看，高新、新都、温江为高起点高增长区域，青白江、双流起点较低但增速较快，而彭州市因中石化停产3月无产出，致出现负增长；从人均GDP来看，锦江因常住人口较少而跃居第2，金牛、武侯因人口数值较大而拉低。
截止2019年底，预计龙泉或受汽车行业下行的影响而GDP增速略有下滑，金牛则增长势头强劲。
城乡收入差距缩小
人民生活水平进一步提高
◆城市经济◆
据成都统计局数据显示，2019年前三季度成都社会消费品零售总额5429.1亿元，同比增长9.7%。
今年以来，受消费降级及汽车行业下滑的影响，全国社零增速同比收窄0.8个百分点，成都社零总额增长稳定，增速未见放缓，高于全国1.5个百分点。
城镇居民人均可支配收入34546元，同比增长8.6%，高于全国3.2个百分点；农村居民人均可支配收入20690元，同比增长9.8%，高于全国3.4个百分点；城乡收入比由1.90缩小至1.67，远低于全国平均水平。
存贷款余额同步增长
居民负债率可控
◆城市经济◆
据成都统计局数据显示，2019年1-11月成都住户存款余额14565亿元，住户贷款余额10008亿元，居民负债率69%。
自2016年以来，受地产行业热度影响，成都住户存贷款余额增长速率较快；截止2018年底，成都人均储蓄8.05万元，在重点十城中排位第7；人均贷款5.25万元，排位第9；人均存贷款余额2.8万元，排位第2，仅次于北京；居民负债率65%，于同等级城市中属中低水平，较为合理；但今年以来，成都居民负债率上浮较为明显，需加以注意。
固投增速维稳
房投重回两位数增长
◆城市经济◆
据成都统计局数据显示，2019年前三季度成都固定资产投资增速9.6%，房地产开发投资增速12.9%。
近年来，随着成都城市建设进程的加快，成都固定资产投资额持续增长，增速远高于全国平均水平；房投固投占比持续下降，接近全国平均水平。
2017年以来，成都调控政策频出，受房企资金链紧张及预期欠佳影响，成都房地产投资增速连续多月为负，直至2019年年初，随着高地价项目的陆续入市和办公类物业的建设加速，成都房投增速由负转正，至二季度，恢复两位数的增长，略高于全国平均水平；预计至年底，或将持续保持较高数值。
基建投资增速下滑
住宅办公带动房投上涨
◆城市经济◆
2019年1-10月，成都固定资产投资增速企稳，其中上半年基建、新入库项目投资带动明显，下半年房地产投资持续发力；天府新投资换挡加速，而“东进”区域投资增速略显疲软；住宅、办公楼投资增速较高，而商业增速为负，下滑明显。
产业结构优化持续深入
产业经济稳中提质
◆城市经济◆
成都顺应全球新一轮科技革命和产业变革，聚力构建高质量现代产业体系，产业层级不断提升，发展质量明显提高。重大项目是城市的经济支撑，今年取得重大进展；截止三季度，成都产业经济运行平稳，稳中提质，结构优化持续深入，第二产业稳中有增，第三产业平稳发展。
人口逐年攀升
助力需求增量
◆城市人口◆
近年，成都城市建设进程显著加快，城市实力飞跃，产业结构不断优化创新，助力城市人口吸纳能力提升。户籍人口及常住人口逐年攀升，人口基本面持续向好，为楼市注入需求增量。
抢人战持续升级
成都既保量又保质
◆城市人口◆
2017年初以来，全国范围内已有近60城先后参与本轮吸引人口的潮流，今年强二线城市再一次集中放宽落户政策，人才抢夺战愈演愈烈。
随着成都产业结构和产业能级不断优化和创新，成都人才吸引力度持续增强。自17年“人才新政策12条”实施以来，截止2019年3季度，人才落户总量达32万，19年新增愈5万人。对比各城人才落户门槛来看，成都在追求量的同时又保证人才质量，对于楼市而言，需求购买力得以保证。
成贵、成兰双铁开通
交通力显著提升
◆城市交通◆
完善的交通体系是经济发展和人口聚集的先决条件，成都内外交通能力不断提升。今年成贵高铁、成兰高铁开通，使成都对中西部地区辐射能力更进一步，为人口导入带来巨大利好。同时，成宜高铁开通，打破川南地区不通轨交的历史，成都与川南地区联系将更为紧密。
2020年，四川及成都交通体系将再次迎来重大突破，连接川南、川西、川东区域超6条高速公路预计通车，届时成都与各地往来更为便捷。
地铁将破“10”
内部通达度再上新台阶
◆城市交通◆
19年底，成都新开通地铁5号线1、2期、10号线2期，将极大缓解南向交通压力，区域间通勤时间进一步缩短。
据规划，2020年成都将新开通5条地铁线路，届时成都地铁运行数量将突破10条，城市内部交通力将再上新台阶。结合当前已开通线路及2024年前计划开通线路分布来看，市中心、城南、西南、西北方向地铁最为密集，便捷程度更高。
TOD开发元年
打开城市发展新格局
◆城市交通◆
今年是成都进入“以公共交通为导向”的城市开发模式重点规划建设年，13个示范站点已陆续落地。未来TOD将优化城市空间格局，将改变成都人民的生活方式，出行高效、方便快捷。据克而瑞推断，明年TOD站点周边或是热点供地区域。
2019年获得多项殊荣
城市实力彰显
◆城市形象◆
宏观政策
中央稳-紧-稳
始终坚持房住不炒
◆政策回顾◆
中央政策层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期，再到年末的平稳预期。
3月两会表态“防止房市大起大落”；4月中央政治局会议重申“房住不炒”；7月中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；12月中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。
地方有松有紧
紧盯房价红线
“四限”局部放松
◆调控政策◆
在中央会议上多次强调“房住不炒，因城施策”，基于全国“一城一策”主基调，今年中央仅在公积金、供地节奏上有所调整；各地方政府在此基础上针对城市具体楼市情况做收紧及放松调整。
就全年典型城市分析，对购房资格、限售时长及贷款利率、开发商资格等方面均有所管制，但根据城市走势调控频率增加，出现“快收快放”调控节奏；表现中央权力下放后，地方政府对因城施策的全面使用；未来基于楼市走“稳”基调下，高频率调控或成常态。
多城激励人才落户
适度为楼市引流
◆人才新政◆
2019年，人才争夺战逐步进入白热化阶段，人才落户政策内容涵盖了落户、住房、租房、补贴等多个方面。
在第一阶段，即4月前，多城以调降人才落户门槛为主。呼和浩特、保定、宁波等市则推出人才购房补贴类激励政策。
第二阶段，5月至7月期间，广州、南京、天津市滨海新区、苏州和三亚等重点城市和区域的人才新政上线。进入8月之后，人才新政不断发力，开始进入第三阶段，上海、天津、南京等市开始有部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。
9月至10月，又有包括新乡、漯河、晋城、宜昌，广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市加入全面取消人才落户限制的阵营。11月以来，人才政策发布持续井喷。从全国范围看，目前已有累计超过20个城市在11月发布不同形式的人才吸引政策。
金融总量宽松
但居民房贷、企业融资前松后紧
房贷利率先降后升再稳
◆金融政策◆
金融政策整体总量宽松，央行年内三度降准。
一季度迎来了罕见的信贷投放高峰期，房地产市场明显受益。后中央财经委员会会议强调，货币政策要松紧适度，根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，加大对实体经济的金融支持。
随着一季度信贷投放高峰期逝去，货币宽松力度以及信贷投放节奏均有所放缓。5月份以来，房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域。
住房保障促进城市和谐
利于楼市长久稳定
◆住房保障政策◆
公租房保障房及旧改成为今年重点工作对象。
全国重点城市以上海、深圳、广州、杭州、成都、合肥等为主，成为中央财政支持试点；解决城市部分刚需客群住房需求，缓和城市住房矛盾；同时通过此类政策，有助于保持城市活力，维护房地产市场长治久安。
土地市场
01
地市偏冷，整体供需齐降
流拍率持续上升
溢价回升但仍处低位
◆土地供需◆
2019年大成都范围供应土地20095.98亩，较去年下降13.54%；成交土地17631.52亩，环比下跌15.03%；流拍率15.09%，环比上涨4.36个百分点；溢价率11.9%，环比上涨3.56个百分点。
全年成交土地累积可建住宅面积1679.15万㎡，占可建总面积68%；累积可建商业面积777.73万㎡，占总建面积32%；住、商结构改变。
本年融资趋严、楼市偏冷、土地起始楼面价高企，出让条件严苛等因素叠加，房企拿地态度更趋理性；同时因起始地价走高溢价空间收窄，叠加楼市限价等因素，溢价率虽有回升，但仍处低位， 全年近7成土地以底价成交。
分圈层看，一圈层土地成交量倍增，占比同步提高至24%，二三圈层成交适度缩水，分别占比34%，42%。
02
政策性条件严苛
隐形购地成本大增
企业算账难度加大
◆出让条件◆
据克而瑞监测数据显示，19年土地出让要求更加趋严，其中要求引入相关产业的用地占比较大，较考验企业产业运营实力，这无疑也是未来房企拿地的核心竞争力。另无偿移交、大型配建等要求，无形中加大企业购地成本，一定程度上成企业望而却步的原因。
03
起始楼面均价进一步提高
溢价空间收窄
◆起始楼面价◆
据克而瑞数据监测显示，19年中心城区土地起始楼面价以7000作为分水岭，7000以下70宗，占比为53%，7000以上占比为47%，其中起抬楼面地价1万以上土地20宗，创历史新高，占比为15.26%。
从供应楼面均价来看：一圈层供应楼面均价重回高位，本年供应楼面均价为6696元/㎡，刷新一圈层历史最高楼面均价，环比大涨35%；二圈层供应楼面均价稳步攀升，本年度供应楼面均价为4730元/㎡，亦为二圈层历史最高楼面均价，环比大涨42%。
起拍楼面地价的抬高，一方面控制住拍卖时溢价空间，另一方面也促使楼市售价水涨船高。
04
地楼比持续高位上涨
二圈层最为突出
◆地房价比◆
据克而瑞数据监测显示，成都各圈层地楼比持续增大，其中以二圈层表现最为突出，高达0.56；其次是一圈层，几近破0.5；三圈层今年稍有缩小。
05
低密地块仍占主力
产品改善周期延长
刚需小户面临断供
◆土地容积率◆
据克而瑞数据监测显示，19年大成都容积率1.5以下低密地块占比持续加大，环比增加7.47个百分点，3.0以上高密占比持续减小，本年度降至5.82%，环比下降1.74个百分点。
分圈层看来，一圈层19年主力成交容积率为2.5-3.0，但1.5以下占比较上年仍上涨10.04个百分点；二圈层以2.0为分水岭，2.0以上与2.0以下平分秋色；三圈层2.0-2.5以上占比居高不下，本年占比为51.6%，3.0以上占比持续减小，三圈层整体市场仍以打造高低配产品为主。
因“中优”规划指导，近年成都中心城区持续以低容积率为主，此趋势今年得以延续，对应住宅市场产品改善周期再延长，小户型愈发稀缺。
06
前有国资，后有“黑马”
龙头房企近半消失于榜单
◆拿地排行◆
据克而瑞数据监测显示， 4大国资公司占据19年拿地金额、面积榜前三甲，即轨交、成都城投、人居及成都交投。
19年大成都房企拿地排行榜特征显著。一是国资国企公司拿地规模巨大，占据排行榜近半壁江山；二是产业拿地特征突出，如华侨城、绿地、雪松控股、华润、万达等；三是多匹“黑马”跑赢大佬，即德商、新力、奥园等；四是龙头房企19年投资力度明显减弱。
07
头部房企在蓉投资力度明显减弱
西部投资重仓云贵
◆拿地趋势◆
走势分析：2019年头部房企在大成都范围内拿地多呈现锐减态势，仅碧桂园战略性转移至成都，中海近两年在成都投资相对稳定，环比为正。
减弱原因：
1、销售欠佳囤积货值较大现金流不足，且预期降低；
2、供地条件严苛，且地价走高，成本稳增，受限价约束难以溢价；
3、同时受全国粤港澳大湾区、长三角经济圈等全国重点都市圈战略发展吸引，纷纷转移投资方向。
房企布局：据克而瑞数据分析，品牌房企多重仓华东（江苏、浙江、江西、福建、山东、安徽）及华南（广东、广西）；西南片区从以成都、重庆为核心变为成都、重庆、昆明、贵州四足鼎立的格局。
08
金地拿地迫切实力彰显
新力拿地效率最高
◆土拍现场◆
据克而瑞统计的29宗热地土拍现场数据来看：
参拍次数TOP——4头部房企上榜，即保利、万科、龙湖、中海、保利和金地参拍次数最多，表明拿地意愿强烈；
举牌能力TOP——金地、朗诗出价能力最强；
拿地效率TOP——新力拿地效率最高。
综合来看，金地因在蓉粮仓见底，全年拿地意愿迫切，且出价实力较强；保利土储较以往大幅降低，全年拿地表现积极，出价能力尚可；德商三榜均上，投资势头较猛，可谓今年成都土地市场黑马。
09
地王之势入蓉 高端市场再扩员
◆新进房企◆
今年新进成都的房企数量相对较少，通过公开土拍进入的企业共4家；从拿地策略来看，通过高溢价、高地价进入的特征明显；均选择成都主城区成熟地段。结合地段及土地成本价，后市呈现项目皆高端无疑，豪宅市场将再扩员。
住宅市场
01
认购率大跌仅4成
圈层分化明显，三圈层成色最差
◆开盘表现◆
据克而瑞不完全统计，19年大成都至12月22日开盘推货量总计170865套，同比下降17.09%；成交76359套，成交量腰斩，同比下降47.5%；整体认购率较上年下降16个百分点。
开盘认购率下降除受大市场环境影响外，一定程度上还受摇号锁客因素影响。从“神盘”报名爆仓现象判断，市场实际需求量可观，但介于客户被锁于一处，落选后无法转移至同时期开盘项目。因而亦会造成部分项目因客户被锁，无法实现开盘转化。
从圈层看，分化明显，一、二圈层受多个热盘助力，认购率可超5成，三圈层近8成项目转为顺销，开盘认购率表现最差。
02
中心城区日光率25%
逾8成日光盘因性价比取胜
货源紧缺为助力
◆日光盘特征◆
略
03
政策趋稳背景下
成交稳中微跌
供需结构趋于失衡
◆住宅供需◆
2019大成都商品住宅供应 2514万m2，环比+5.5%；成交2209万m2，环比-2 %，全年供求比1.13 。
供应方面，在政策趋稳及整体金融环境趋紧的背景下，房企资金层面愈发紧张。基于房企融资、回款等压力导向，一定程度上刺激房企推盘积极性，全年累计供应量较去年微涨，且年终节点性暴增特点鲜明。
成交方面，全年成交稳中有降，上涨动力略有不足，供需结构趋于失衡。1受政策背景影响；2因供应结构改善化，叠加价格高企，刚需转至二手，改善独撑新房市场。预计2020年在“三稳”政策的大基调下，供应稳中有涨，市场产品以大面积、高总价为主导，成交下行压力仍在。
04
城市实力助推
行业规模依旧可观
◆城市对比◆
据克而瑞监测数据显示，2019年大成都商品住宅成交量2209万m2，居核心二线城市中第二位，增速-2%。基于成都城市基本面持续向好，各项指标整体呈上行的状态，2019年成都房地产供销量在核心二线城市中均位列第二，行业规模依旧可观。
05
圈层分化明显
二圈成交大跌
拖累整体市场向下
◆区域特征◆
2019年成都市二圈层供应占比43%，较18年-7个百分点，成交占比45%，较18年-8个百分点 。
由于一圈层供应回升，且不乏高性价比项目，二圈层一定程度上被抢占市场份额，市场热度在供应缩减及成交分流的双重作用下明显转淡。另三圈层供应收缩2%，成交在城市极具发展潜力的都江堰、青白江及新津的抬升下上涨19%。
参照近3年潜在存量及土地市场看，预计2020年二、 三圈层仍为供应主力，供需量似有上涨之势。
06
高地价项目涌出
价格自然抬高
◆价格特征◆
2019年大成都商品住宅成交均价 11349元/m2，环比上涨+13%。
一圈层供应恢复活跃，大量高价地项目陆续入市的推动，4季度均价大幅提升，整体均价正常微升；二圈层成交以天府新区和双流为主，其区域价格位列各区首位，致整体均价抬升19%。三圈层由于区域项目冷热不均，部分低总价的优质热盘去化可观，拉低三圈层整体均价，近3季度均价走势平稳。
07
价格乱象依旧
高价盘遭降维打击
◆价格特征◆
基于成都“参考地价、区域均价、批次涨幅”的定价机制，成都同能级板块、同板块同类项目间价格差异明显，价格乱象特征突出，高价项目受低价项目冲击较大，全年性价比主导成交的特征鲜明。
08
主力总价再上新台阶
圈层客源分化加剧
◆价格特征◆
2019年成都市一圈层套均总价237万，二圈层套均总价145万，一二圈层套均总价相差92万，较18年上涨24%。
受新房市场大面积、高总价带动，19年中心城区150万以上总价市占率明显提速，其中250-300万总价涨幅最大，其次是150-200万、200-250万。
就圈层看，近3年一圈层套均总价以超40万稳步上行，与二圈层套均总价差距大幅拉长，圈层客源分化加剧。考虑到目前一圈层高端项目呈井喷态势，一二圈层购房门槛差距更为明显。
09
中大号户型霸市
刚需流向二手市场
◆产品特征◆
2019年大成都商品住宅100m2以上成交户型占比高达67.5%，较2017年、2018年分别+25个百分点+6个百分点。
由于地价走高、容积率低密化，叠加家庭结构变化及生活水平的提高，100平米以上户型供销占比持续提升，其中中心城区套均面积3连涨至122㎡；另新房刚需小户市场份额萎缩，100平米以下户型供需占比持续收窄，致刚需逼向二手房市场，新房改善、二手刚需的调性已定。从目前土地自身指标等分析，预测2020年此态势延续。
10
豪宅元年
高端产品表现抢眼
◆豪宅市场◆
据克而瑞监测数据显示，2019年中心城区总价500万以上产品成交1613套，较2018年+92%。
今年，成都高端项目表现抢眼，入市项目显著增多，且销售表现良好：
1.近2年，成都高端产品供应偏少，需求积压释放；
2.成都高端产品升级迭代，在保证产品力的同时均各具特色亮点，如金茂的科技系统，德商的长安俱乐部，绿城的中式合院，D10的绝佳地段；
3.在限价背景下，几大豪宅项目的价值大于价格，购入门槛亲民。
结合今年成交的高价地情况看，2020年豪宅市场或将增添更多项目，届时竞争形势可见一斑。
11
去化周期连续4月上扬
增库存姿态鲜明
◆存量特征◆
据克而瑞监测数据显示，截止12月末大成都市场商品住宅可售存量面积2476万㎡，去化周期为14.17个月。
去化周期自4月起整体波动上行，尤其是近4月连涨助推去化周期达最高峰值，增库存姿态明显；其中一、二圈层存量去化周期分别以57%、65%的增速大幅延长。
从区域来看，都江堰、青白江存量去化周期有所收窄，其余区域均呈延长之势。考虑到目前成交疲态尽显，短期内库存去化周期仍有上扬的预期。
12
保利居金额榜首
过半房企目标完成率极低
◆房企排行◆
据克而瑞数据监测显示，保利、万科、融创位列2019年商品住宅销售金额榜前三甲。
就上榜企业销售表现来看，过半房企面积和金额同步下降，而上涨的房企共性尤为突出，即均有保证现金流的高性价比流量盘助推。
融创主要受益于融创文旅城，碧桂园主要受益于海昌天澜，中国铁建受益于青秀未遮山、世茂受益于世茂城项目。
而以产品著称的龙湖稍显不同，其推案较多，且项目优质价格偏高，助推金额上涨，主要受益于龙湖梵城。因此在后市项目布局方面，定位多元尤为关键，可流量可溢价，降低市场风险。
13
一梯队销售金额大跌
行业集中向下
◆房企集中度◆
据克而瑞监测数据显示，2019年成都TOP20房企销售总面积较2018年-33%，销售金额 -31% ；规模大幅下降，市占率显著减小。
受房企投资力度减弱，扩张速度放缓等因素影响，TOP20房企市占率显著降低。各梯队名单变化较大，花样年、蓝光、华润、绿地跌出第一梯队，龙湖、碧桂园、北大资源、世茂挤进前10。
今年头部房企近半投资力度减弱，结合当前土储情况来看，明年头部企业市占率仍有下降预期，且梯队成员变化或较大。
商办市场
年度供应回落
后市预期较为积极
◆商业市场◆
2019年大成都商业供应面积266.41万m2，成交面积257.84 万m2 ，年度供需比1.03。
近5年成都商业供应量整体数值较高，成交除17年受行业热度影响而冲高外，整体于低位徘徊；具体年度来看，19年供应呈周期性波动，而成交除6月受单项目成交数据延迟的影响而冲高外，下滑趋势明显，二圈层尤甚。
整体来看，受前期商业供地量影响，多年来成都商业市场供过于求显著，存量高企，去化堪忧；而19年商住供地比例有所调整，商业供地量下滑明显，商业投资增速亦持续为负且在不断下降，预计后市供应或将进一步回落，同时在多年持续去库存的努力下，未来成都商业市场供需走势终将更加健康。
整体存量微增
去存形势仍然艰巨
◆商业市场◆
成都市商业供应于14、15年井喷，后持续保持去库存态势，存量较为企稳；受19年下半年成交转淡的影响，各圈层去化周期激增，其中以一圈层最为明显。
全局来看，近年来随着城市规划的更迭、消费能级的提升、营商环境的改善，商业业态布局亦不断进行了优化，配套底商供应占比渐增，集中式商业、商业街区市占率式微；同时随着多个大型商业项目的开业，其拥有更为舒适的购物环境和更为丰富商业形态，对客户的吸引力更强，不断挤压单个商户的生存空间。
据线下不完全统计，2019年大成都新开业大型商业项目26个，均位于中心城区，一定程度上导致了一、二圈层新入市商业用房销量的下滑和去化周期的延长。
近日，发改委公布成都明年预开业商业项目高达36个，多集中于成华、高新、锦江；在存量高居不下、运营竞争愈加激烈的环境下，去库存任务或将更加艰巨。
供求比严重失衡
后市去化堪忧
◆公寓市场◆
2019年大成都公寓供应面积525.24万m2，成交面积358.03 万m2 ，年度供需比1.47。
受出让地块整体商业配比较高、住宅购房资格受限及置业门槛提升等因素影响，成都近2年公寓供应呈井喷态势，带动成交上涨，但供求比仍严重失衡；19年供应持续加码，于3季度达到顶峰，但受部分客户2年限购期“解禁”、及同时期多个住宅热盘集中入市的影响，投资及自住客户观望情绪加重，销量疲软。
在17年4月新规的约束下，4.2m层高的LOFT产品占比增大，产品优势的减弱叠加客户心理预期落差，导致LOFT均价下滑明显；截止年末，公寓类物业去化周期同比延长50%左右，去存形势十分严峻。
但长远来看，随着商业用地比例下调，未来公寓供应量终将回落，叠加中心城区刚需产品逐渐稀缺，公寓市场仍有承接需求外溢的利好，供需或终将趋于平衡。
供需比重回高位
存量巨企下去化艰巨
◆写字楼市场◆
2019年大成都写字楼供应面积50.48万m2，成交面积33.80万m2 ，存量面积308.31 万m2 ，年度供需比1.49。
自13-15年写字楼集中供应后，17-18年供应节奏放缓，持续处于去库存阶段；19年，城东、城西多个项目集中入市，带动整体供应回升，占比超6成；城南依旧引领成交，存量亦是独占鳌头，分别占比3成、4成。
新兴商务区中，位于城东的川师-东客站，存量较小且供销两旺，市场表现良好，而同样位于城东的建设路、崔家店等板块，在库存偏高、成交惨淡的市场环境下仍保持较大的供应数值，略显危险。
成熟商务区中，存量较少的攀成钢板块货源消化理想，能级较高的市中心、高新-金融城、大源等板块，虽然库存较高，但成交数值不低，依然深受投资者青睐。
总体来看，成都写字楼存量仍然巨企，且随着未来2年多个项目集中交付，空置率或将小幅微升，去存任务或将更加艰巨。
2020年市场展望
预判一：
因城施策，适度灵活
总体“三稳”，大调无望
◆政策预判◆
2019年中央经济会议定调2020年政策主基调，持续以坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，同时继续保障各城市旧改及保障房建设，促进房地产市场平稳健康发展。
中央政策展望：把控金融调节防风险，房企融资有望改善，房贷利率稳中有降
地方政策展望：“四限”调控“外松内紧”，稳定是主基调，整体全面落实因城施策
预判二：
持续稳健通道运行
行业迈入稳步发展长周期
◆行业预判◆
调控周期：房地产近十年政策调控经历3个周期，平均时长均为4-5年，本轮周期以“稳”为基调历时2年。
调控重点：历年调控重点在“供销走势及存量价格”方面下手，与上轮不同，本轮调控突出“因城施策”，从市场层面上已获得不菲成果，存量及供销周期近2年保持走稳基调。
调控目标：今年首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，其意义在于弱化房地产对于经济的影响地位，长效机制逐步得以体现，房地产市场在当前的政策基调下，难有大起大落之势，稳健发展才是主要目标。
预判三：
供应充足
短期内暂不会出现供不应求局面
◆市场预判·供应◆
据克而瑞数据监测显示，近3年大成都成交地块中，目前待入市地块住宅可建面积达3300万㎡，按照1-2年的入市周期，理论上将转化为2020年的供应，明年成都市场供应端仍旧高位，结合当前可售存量部分（2400万㎡），短期内暂不会出现供不应求局面。
预判四：
周期性箱体震动
拼价格拼产品
◆市场预判·成交◆
据克而瑞数据监测，近5年，除2016-2017年受全国市场信心高速提升影响，整体供销比较低；2018-2019年在全国三稳政策基调下，房地产市场逐步回归理性，市场供销呈现良性循环。
2019年平均季度供应约628.5万㎡，受年终冲刺影响，供应四季度爆发，拉高全年平均供应量；但成交季度平均约552.25万㎡，走势较为平稳，全年供销比约1.13，充分表现成都响应国家政策，市场走势健康的态势。预计后市在国家维稳政策基调下，将长期呈现供销走稳的箱体震动态势。
当前，高性价比项目依然占据较强的市场优势，此现象明年依旧存在。但在未来高价项目逐渐上市，不具性价比情况下，项目价格与价值的匹配将至关重要，产品的打造或将成为取胜关键点。区域与价格错配，价格与产品错配，产品与区域错配的，这几类项目，明年较为危险。
预判五：
板块分化
冷热不均持续
半数板块面临高压竞争
◆市场预判·板块◆
略
预判六：
国资企业霸榜
传统房企土储走低
未来市占格局或将生变
◆房企格局◆
从土储名单看，国资企业土储占据近半壁江山，而传统房企土储远远不及，头部房企万科、中海、保利、华润、融创、龙湖、恒大、新城入榜。未来市占格局或将出现较大变化。
据克而瑞数据显示，成都宅地土储量排名前三为天投、人居及华润；其中天投受益于天府新区快速发展获取大量宅地；人居因战略扩张今年摘获9宗新地；华润因2018年东安湖体育馆配套用地待开发；而第四名融创因都江堰文旅项目支撑大量土储；第五名成都轨交因成都TOD的快速发展，获得大量配套用地。
因此，目前具有较强产业运营能力的房企在成都较易获得宅地。
如需获取克而瑞四川2019详细版市场年报
请在公众号后台留下您的联系方式、邮箱和所属公司
更多商务合作请添加克而瑞四川相关负责人微信：BBN220
近期热门关注：
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。
近期热门关注：
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。